地产股集体反攻！民营房企融资又迎利好！机构怎么看？

11月8日，港股房地产股集体上演反弹行情，引市场瞩目！

内房股中，融创中国（01918.HK）大涨30.11%，中国恒大（03333.HK）涨28.15%，碧桂园（02007.HK）涨12.16%，富力地产（02777.HK）涨8.4%，龙湖集团（00960.HK）涨6.77%，

新城发展（01030.HK）涨5.26%。

消息面上，“第二支箭”持续助力民营房企融资，近期将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房地产企业发行债券融资，部分资金将用于保交楼、偿还境外债务等。同时龙湖、金辉、华宇、新希望地产等多家民营房企债券发行项目正在稳步推进中。

01民营房企融资又迎利好！

实际上，自去年11月份以来，房地产行业各种政策利好信号就不断释放。尤其是在融资领域，央行、银保监会、证监会陆续从信贷、债券、股权三个融资主渠道出台支持房企融资的政策。

公开数据显示，自2022年11月“第二支箭”扩容以来，已支持13家民营房地产企业发行318.18亿元债务融资工具，一定程度上促进了民营房企资金状况优化改善。

近日，民企债券融资支持工具（第二支箭）助力民营房企融资又有新进展。2023 年11月7 日，中国人民银行副行长张青松在国际金融领袖投资峰会上表示，房地产行业出现调整是自然现象，当局会谨慎地防范调整过快过急，衍生出不必要风险，同时对中国房地产市场相当有信心。同日，高层表示持续加力推动“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具）支持民营房地产企业融资。

据悉，近期“第二支箭”将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房地产企业发行债券融资，部分资金将用于保交楼、偿还境外债务等。同时龙湖、金辉、华宇、新希望地产等多家民营房企债券发行项目正在稳步推进中。

不少人认为，在行业基本面复苏趋缓之际，利好政策持续且及时出台，有利于行业销售端的企稳及加速复苏。

从地产过去销售情况来看，2023年上半年，房地产市场曾一度出现回暖迹象。但下半年以来，楼市复苏动能趋缓，企业去化仍然面临较大压力。

国家统计局的数据显示，2023年1-9月，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中，住宅销售面积下降6.3%。截至9月末，商品房待售面积64537万平方米，同比增长18.3%。其中，住宅待售面积增长19.7%。

除此之外，虽然自2022年末以来，房地产融资政策放松，但融资开闸仅限于优质房企及白名单房企，整体行业的融资面依然疲软，多数民营房企融资难的问题依然突出，需要加大融资支持。

据国家统计局数据，2023年1-9月份，房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%。其中，国内贷款、自筹资金和外资同比分别下降11.1%、21.8%和40%。

克而瑞数据显示，今年10月，80家典型房企的融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，直接腰斩，创下2020年以来的新低。1-10月，80家典型房企的累计融资总量为5127.58亿元，同比减少23.48%。

同时，房企仍面临较大偿债压力。据中指院统计，2023年内到期债券余额为1165.3亿元。其中，海外债占比为23.4%，信用债比例为76.6%。

在此情况下，金融机构适度加大支持显得十分有必要。

02机构观点：仍需供求两端政策协同支持！

不过，对于多数民营房企融资难的问题，市场对政策落地效果仍抱着观望态度。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，如何解决已经出险房企公开市场的直接融资，以确保“保交楼”和债务重组顺利进行，将成为未来融资政策执行角度的关键。

中指研究院则认为，支持优质民企融资需求在近两年被反复强调，但难点在于“落实”。该机构指出，当前民营房企销售额降幅高于行业均值，企业出险事件时有发生，拿地规模较少，投资人和金融机构难以对民营房企建立起足够的投资信心，短期内资金对其敞开难度较大，因此制定出具有可操作性强、符合商业银行等金融机构利益的具体政策措施，才能够帮助民营房企获得顺畅的融资，这在根本上需要市场回暖支撑投资信心。

事实上，为了提振楼市消费，今年以来，各地陆续出台行业相关刺激政策。尤其是今年8月底开始，各地密集执行“认房不认贷”，取消或松绑限购，降首付、降利率，下调存量房贷利率，逐渐取消土地限价、商品房限价等。

据CRIC不完全统计，三季度有133个省市218次放松房地产政策，力度明显增强。9月之后，核心城市迎来双限解禁潮，到目前重点一二线城市已开始陆续限购松绑。

中金公司指出，此前政策效果更多体现在二手房而非新房，这也反映了需求支持政策和缓释房企信用风险政策相结合的必要性。

国泰君安也表示，考虑到目前政策在工具上已基本覆盖，后续将继续关注政策的加码，例如贷款利率再降等，持续追踪房企销售的表现。

此外，在11月8日研究报告中，国金证券认为，基本面延续承压态势，仍需供求两端政策协同支持。虽然融资端“三支箭”的支持政策持续落地，在一定程度上缓解房企债务压力，但多数民营房企缺少足额抵押物，在市场下行阶段，资产面临较大折价，新发债券或借新还旧都有难度。后续房企仍需金融端在发债、信贷等多方面的支持，同时需求端也需更多支持政策，如一线城市落地放松限购限售等，助力销售企稳，以维持行业平稳和良性循环。

国金证券还认为，当前央行积极落实中央金融工作会议指示，预计未来房企融资将获进一步扩容支持；而行业恢复良性循环的关键在于销售的企稳，预计后续一线城市的限制措施也将松动。

作者：瓶子